Виктория Мовилы

Аудит городского пространства

Аудит позволяет выявить самые проблемные районы города и разработать конкретные меры по их улучшению. И, конечно же, он дает возможность разработать программу эффективной модернизации функциональных зон города

Виктория Мовилы, эксперт "Центра стратегических разработок "Северо-Запад", раскрывает детали и особенности процедуры аудита современного городского пространства.

Современные российские — бывшие советские — города недоинвестированы с точки зрения развития современных сегментов городской среды  и экономики города. Поэтому практически все старопромышленные города в последние десятилетия пережили или переживают сильнейший кризис и начинают реализацию масштабных программ модернизации. Благодаря этому в городах высвобождаются большие территории, ранее занятые производственными площадками, возрастает свобода выбора места жительства, работы, досуга, проведения публичных мероприятий и приобретения торговых и социальных услуг. Главными в урбанистической среде становятся не производственные площадки и прилегающие к ним территории, а места, комфортные для жизни горожан.

Каким критериям должны соответствовать места, комфортные для жизни, обеспечивающие эффективность ведения бизнеса, оптимальные для размещения производств или предоставляющие возможность приятного времяпрепровождения  в городе, отвечает процедура аудита города. Разработка критериев такого аудита является его составной частью, а в целом подобная процедура является неотъемлемым компонентом модернизации города.

Аудит города – это выявление ключевых проблем в современном состоянии городского пространства и выработка предложений по их решению  с сохранением существующего функционального зонирования. Ключевых — с точки зрения нового стандарта качества жизни, соответствующего запросу со стороны потребителей: жителей, работающих, отдыхающих, туристов. Этот новый стандарт качества формируется фактически из возможности организации в городском пространстве новых видов деятельности. Именно это и есть главная функция современного города и городского пространства. Кроме того, определенные виды деятельности могут осуществляться только в городе. Основная цель аудита, таким образом: выйти на проект модернизации города так, чтобы она способствовала появлению новых видов деятельности и за счет этого автоматически повышала привлекательность города для потенциальных потребителей.

Современная функционализация городских территорий подразумевает наличие жилых районов, общественных пространств, промышленных зон и деловых районов. Значимыми для функционирования города являются транспортная схема и состояние системы общественного транспорта, определяющие мобильность населения.

В рамках процедуры аудита города применяются системы оценки промышленных зон, деловых районов, общественных пространств, анализируются использование территории жилых районов, транспортная схема и доступность общественных пространств.

В качестве примера проанализируем с помощью разработанной ЦСР «Северо-Запад» с учетом европейского опыта и стандартов системы критериев два района Санкт-Петербурга с точки зрения доступности общественных пространств. Первый — район метро «Чернышевская». Эта территория входит в  Центральный административный район и представляет собой одну из частей исторического центра города. Функционально территория представляет собой плотную 4-5-этажную жилую и многофункциональную застройку второй половины XIX–начала XX в., здесь много исторических и архитектурных памятников. Первоначально первые этажи большого числа зданий предназначались под коммерческую функцию, которая в полной мере заметна сейчас — идет активное переоборудование этих этажей в магазины, учреждения общепита и офисы. Район слабо озеленен: здесь есть лишь небольшие скверы, редкие бульвары. Тут мало детских площадок и парковок, но много школ и ВУЗов.

Второй пример — площадь Мужества — жилой район недалеко от центра города, 1960-1970 гг. застройки. Застройка — монофункциональная микрорайонная, панельные пятиэтажки-«хрущевки» и 6-9-этажные дома более поздних периодов. Встроенные коммерческие помещения, как правило, отсутствуют (исключение составляют многоэтажные дома поздней постройки). Много зелени во внутренних дворах, практически везде — детские площадки, отсутствует проблема парковок, но при этом сравнительно большие внутренние расстояния.

Таблица 1

Система оценки доступности общественных пространств в жилых районах

Индикатор

Оценка

Чернышевская

Пл.Мужества

1. Доступ к общественным пространствам — среднее время пешеходного пути

> 20

2 балла 

15–20

4 балла

10–15

6 баллов

5–10

8 баллов

< 5

10 баллов

10 баллов. Плотная многофункциональная застройка. Много исторически сформированных общественных пространств.

6 баллов. Квартальная и микрорайонная монофункциональная застройка, сравнительно большие расстояния.

2. Доступ к рекреационным объектам — среднее время пешеходного пути

> 20

2 балла 

15–20

4 балла

10–15

6 баллов

5–10

8 баллов

< 5

10 баллов

8 баллов.
Много рекреационных объектов: исторические сады и парки, набережные Невы.

6 баллов.
Два крупных лесопарка.

3. Доступ к объектам торговли — среднее время пешеходного пути

> 20

2 балла 

15–20

4 балла

10–15

6 баллов

5–10

8 баллов

< 5

10 баллов

10 баллов. Много небольших магазинов различной специализации.

6 баллов. Несколько гипермаркетов и отдельные магазины шаговой доступности.

4. Доступ к образовательным объектам — среднее время пешеходного пути.

> 20

2 балла 

15–20

4 балла

10–15

6 баллов

5–10

8 баллов

< 5

10 баллов

8 баллов. Много школ, отделений ВУЗов.

4 балла. Школы — по микрорайонному принципу, ВУЗы практически отсутствуют.

5. Доступ к объектам медицинских услуг — среднее время пешеходного пути

> 20

2 балла 

15–20

4 балла

10–15

6 баллов

5–10

8 баллов

< 5

10 баллов

8 баллов. Несколько районных и специализированных поликлиник и медицинских центров, сильно развита коммерческая медицина.

4 балла. Несколько крупных больниц городского уровня.

6. Доступ к развлекательным объектам — среднее время пешеходного пути

> 20

2 балла 

15–20

4 балла

10–15

6 баллов

5–10

8 баллов

< 5

10 баллов

8 баллов. Много развлекательных объектов, но небольшого размера.

4 балла. Несколько объектов у метро и крупных торговых центров, а также во встроенных помещениях.

7. Доступ к объектам культуры — среднее время пешеходного пути

> 20

2 балла 

15–20

4 балла

10–15

6 баллов

5–10

8 баллов

< 5

10 баллов

10 баллов. Много домов — памятники истории и культуры. Много музеев, исторических памятников.

2 балла. Объектов культуры в районе практически нет.

8. Доступность жилой недвижимость — стоимость, выбор

Оценка по 10-ти бальной шкале

4 балла. Район относится к одному из наиболее элитных и привлекательных. Стоимость жилья на вторичном рынке — 3-5 тыс.долларов за кв.м.

6 баллов. Район в целом высоко котируется среди аналогичных по застройке. Стоимость типового жилья на вторичном рынке — около 3 тыс. долларов за кв.м.

9. Объекты розничной торговли — количество, спектр, выбор

Оценка по 10-ти бальной шкале

4 балла. Слабо развита сеть продовольственных магазинов: представлены только магазины шаговой доступности и небольшие супермаркеты эконом-класса. Много бутиков и магазинов различной специализации.

4 балла. Несколько крупных торговых центров на пересечениях транспортных магистралей, а также небольшое количество магазинов шаговой доступности.

При анализе перспективных направлений развития этих территорий аудит позволяет указать на ряд моментов, требующих вмешательства:

Район метро "Чернышевская":

  • Слабо развита система продовольственных магазинов не "эконом-класса". Это приводит к странной ситуации, когда жители района вынуждены активно использовать личный автотранспорт только для того, чтобы ездить за покупками в гипермаркеты окраинных районов. Отчасти эта проблема связана со сверхвысокими ценами на недвижимость и землю.
  • В районе практически недоступно жилье. Растет социальное расслоение, появляется пакет сопутствующих проблем.

Район метро "Площадь Мужества"

  • Район требует работы по проектированию и созданию системы общественных пространств, в первую очередь — объектов культуры и развлечений.
  • Слабо развита система заведений общественного питания, объектов "ночной жизни". В результате, в районе практически некуда пойти вечером и негде провести деловую встречу днем.

Аудит позволяет выявить самые проблемные районы города и разработать конкретные меры по их улучшению. И, конечно же, он дает возможность разработать программу эффективной модернизации функциональных зон города.

В идеальной ситуации, для упреждения необходимости модернизации городского пространства, подобную процедуру аудита нужно применять к крупным девелоперским проектам и проектам развития города. В том числе — к таким, как проекты комплексного освоения территории (КОТ), новые деловые кварталы, индустриальные парки. Это позволит решить проблему встраивания этих проектов в городское пространство. В итоге качество новых строительных проектов вырастет не только с точки зрения инвестора, застройщика и т.п., но и с точки зрения потребителей проектируемого пространства и в целом жителей города.

 

Источник: "Российское Экспертное Обозрение", № 4-5 (22) 2007 г.

Актуальная репликаО Русском АрхипелагеПоискКарта сайтаПроектыИзданияАвторыГлоссарийСобытия сайта
Developed by Yar Kravtsov Copyright © 2018 Русский архипелаг. Все права защищены.