Интеллектуальное здание

Интеллектуальное здание из мифа постепенно превращается в примету нового времени. Но узнать, чем отличаются реальные возможности высокотехнологичного офиса от его рекламного образа, можно только в процессе эксплуатации

Скоро в Сибири платежеспособные арендаторы бизнес-центров смогут пополнить багаж знаний о применении высоких технологий в офисной повседневности. В крупных городах инициировано уже несколько проектов строительства бизнес-центров, каждый из которых собственники называют "интеллектуальным". Сочетание слов "интеллектуальность" и "здание" по-прежнему вызывает ассоциации с "умным домом", который исполняет бытовые прихоти своих хозяев нажатием одной кнопки. Примитивное, но яркое представление о высокотехнологичных стандартах повседневной жизни за рубежом состоит в возможности сварить кофе на кухне, не выходя из гаража.

Между тем решения для "умного дома" и "интеллектуального здания", несмотря на объединяющие их глобальные задачи, отличаются друг от друга. Что же такое интеллектуальное здание?

Управление одним сообщением

Основными составляющими "интеллектуальности" являются автоматизированные системы управления разнообразными процессами жизнеобеспечения здания, безопасности и комфорта. Для того чтобы все разрозненные инженерные системы осуществляли между собой обмен данными и контролировались из единой диспетчерской, ключевым звеном интеллектуального здания является система управления зданием — Building Management System (BMS).

Составляющие интеллектуального здания

АСУ жизнеобеспечения здания обеспечивает:

• теплоснабжение и холодоснабжение;
• водоснабжение;
• вентиляция;
• канализация;
• электроснабжение и освещение;
• противопожарные средства.
• автоматическая пожарная сигнализация;
• система контроля доступа;
• охранная сигнализация;
• видеонаблюдение;
• оповещение, переговорная связь, телерадиофикация;
• единая информационно-телекоммуникационная сеть;
• подсистемы «офисной» автоматики: зонное управление климатом, освещением, жалюзи, окнами, инфраструктурой конференц-залов и т.д.;
• мониторинг состояния строительной конструкции (контроль нагрузки крыши и основных несущих конструкций).

Building Management System обеспечивает взаимосвязь всех компонентов.

На сайте одного московского интегратора решений для интеллектуальных зданий основные возможности высокотехнологичного офиса раскрываются на примере простой ситуации: сотрудник в выходной день решил приехать рано утром на работу и завершить срочные дела. "Еще накануне вечером он из дома зашел на интернет-портал бизнес-центра и оставил сообщение о своем намерении. На следующий день сотрудник подъехал к автоматическому шлагбауму, индивидуальным беспроводным устройством доступа (например, магнитной карточкой) зарегистрировался в системе контроля доступа. Поднялся шлагбаум, открылись ворота. Машина въехала в гараж, освещение автоматически включилось, а вентиляция уже работала на предварительной ступени. Также было учтено время парковки автомобиля с возможностью последующей оплаты, а в кадровой службе сотрудника — время начала рабочего дня. Далее сотрудник из гаража поднялся на лифте в офисные помещения, в коридорах и лифтовых холлах включился свет, только в тех частях здания, где проходит его маршрут к рабочему месту. По сигналу открытия двери охранная система сняла офис с сигнализации. Одновременно управляющий сигнал с автоматической системы управления пришел на управление местным кондиционером. Конечно, свет в офисе уже был включен, а жалюзи на окнах приоткрыты. Осталось добавить, что кофеварка уже сварила кофе, но это на любителя". Кажется, что описанная ситуация полуфантастическая, но это далеко не так — именно так работают системы безопасности и обеспечения жизнедеятельности современных интеллектуальных зданий.

Для бережливых?

Основная идея строительства интеллектуальных зданий на Западе была сконцентрирована в одной из главных функциональных задач таких объектов — экономии энергоресурсов. В России акценты оказались сильно смещены — относительно недорогая электроэнергия главный козырь — экономию — превратила в карту помладше. В наших условиях это, скорее, разумная трата ресурсов для обеспечения комфортных условий. Коммерческий директор новосибирского филиала "РосЕвроДевелопмент" Виктор Зырянов приводит такой пример: "Система в бизнес-центре "РосЕвроПлаза" поддерживает стабильный благоприятный для работы и здоровья температурный режим при помощи центральной системы холодоснабжения, вентиляции, отопления. В случае изменения внешней температуры для поддержания стабильных климатических условий при помощи автоматической системы управления инженерными системами происходит автоматическая регулировка заданного режима. Экономия энергоресурсов при этом составляет 30 процентов". По оценкам Марка Орлова, специалиста ЗАО "Сибирьспецавтоматика" (Новосибирск), участвовавшего в разработке BMS для "РосЕвроПлазы", средняя по возможностям система управления зданием обойдется не менее чем в 10 млн рублей. "Говорить при этом об экономии затруднительно. Никакой единой системы расчетов я никогда не видел. Конкретные цифры, приводимые собственниками таких зданий, скорее, слепок с западных аналогов".

Но за спорную бережливость в перспективе арендаторам придется щедро заплатить на первом этапе. Аренда офиса в умном бизнес-центре обойдется дороже, чем, скажем, в здании класса А, где также присутствуют различные автоматизированные системы. От интеллектуального здания такой объект отличается меньшим размахом дополнительных возможностей.

Не по карману

Объем российского рынка строительства интеллектуальных зданий в прошлом году составил 300 млн долларов. Такие строения сосредоточены главным образом в Москве и Санкт-Петербурге, но их количество увеличивается не только за счет этих мегаполисов. "По нашим прогнозам, 2007 год закончится 20?процентным приростом объема за счет активного строительства в Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге и других крупных городах", — говорит управляющий директор компании "АРМО-Инжиниринг" Сергей Рудь.

Тем не менее, сегодня внедрение интеллектуальных технологий в строительство относится к локальному бизнесу. Объяснение этому простое: спрос на "интеллект" еще не сформировался, в том числе в силу дороговизны предложения, а специалистов в области инжиниринговых систем очень мало, новинка пришла к нам буквально несколько лет назад. Но, как уверяют интеграторы, все еще впереди, и спрос усилят проекты из регионов. "К нам достаточно часто обращаются и региональные инвесторы, которые планируют строить в своих городах интеллектуальные деловые здания различного назначения. Не за горами реальные проекты интеллектуальных зданий в Санкт-Петербурге, Ростове-на-Дону, Краснодаре, Красноярске и других крупных российских городах", — продолжает Сергей Рудь. Но такие объекты будут вводиться в эксплуатацию не раньше чем через три года. А значит, при стимулировании спроса выходом в регионы глобальных компаний ближайшие пару лет можно расценивать как время для приобретения опыта и формирования структуры рынка. Хотя предложение со стороны интеграторов, как правило, с московской пропиской, есть уже сегодня.

Тендер на оснащение бизнес-центра "РосЕвроПлаза" технологиями BMS выиграли новосибирцы. По словам Виктора Зырянова, "такой фактор, как оперативность в управлении и согласовании, сыграл решающую роль. Смущало, что опыта внедрения комплекса интеллектуальных решений у новосибирских инжиниринговых компаний не было. Но мы учли мощный научный потенциал местных компаний, которые по результатам выполненных работ полностью оправдали наше доверие. Каждый из подрядчиков занимался узким направлением. Также у нас были иностранные консультанты и поставщики оборудования — Siemens, Sistem Sensor, Vago. Такой подход носит спорный характер: с одной стороны, имеются высококачественные исходники (программно-технические компоненты от ведущих иностранных производителей), использование которых уже дает системе минимальный уровень качества и автоматизации. С другой стороны, недостаточный опыт интеграторов, накладывающийся на полную "темноту" заказчика — конечного потребителя системы, может негативно сказаться на конечном результате. Марк Орлов, не желая давать конкретной оценки работе в "РосЕвроПлазе", комментирует: "Для всех разработчиков, которые принимали участие в проекте, это дело было новым. Возможности этой BMS, по сравнению с мировыми примерами, выглядят довольно скромно, но структура позволяет развивать ее в дальнейшем".

Набор противоречий

Рекламное эхо модного понятия "интеллектуальное здание" разносится дальше тех территорий, которые может охватить рынок. Отсюда и известное желание собственника здания манипулировать современным термином, стремясь извлечь из аренды своего "интеллектуального здания" как можно больше прибыли.

"В США и в объединенной Европе соответствие стандартам интеллектуальных зданий подтверждают авторитетные профессиональные организации, такие, как LonMark International или BuilConn Europe, а также крупные консалтинговые организации, работающие на рынке коммерческой недвижимости, — рассказывает Сергей Рудь. — В России таких стандартов пока нет". Таким образом, оценить уровень "интеллекта" здания рядовому пользователю сложно. Ощутить значительное сокращение расходов на энергоснабжение, использование и ремонт оборудования арендатор может только в процессе эксплуатации строения. При этом риск заключить договор аренды офиса в избушке на курьих ножках (в определенном смысле она тоже не без интеллекта) возрастает.

"Некоторые девелоперы называют интеллектуальной установленную в своем здании систему освещения, которая автоматически гасит свет, когда последний сотрудник выходит из офиса. На самом деле, это всего лишь один из компонентов целого. В совокупности внедрение комплекса технологий интеллектуального здания дорого и трудоемко. В Новосибирске до нас никто этого не делал, — рассказывает Виктор Зырянов. — Манипулировать этим понятием на фоне общего низкого уровня потребительских запросов очень просто". Сегодня в России подтвердить статус "интеллектуального здания" может только консалтинговая компания с мировым именем.

Источник: "Эксперт Сибирь", 19 февраля 2007 г .