Столичные власти: ни пяди московской земли не отдадим

Что же представляет собой рынок свободных площадей в Москве? По мнению многих риэлторов, ответить на этот вопрос практически невозможно. Причина — отсутствие открытой информации о том, сколько реально свободной земли есть в настоящее время у города и каким образом предполагается ею распорядиться

Среди моих знакомых есть предприниматель, который шесть лет "зарывает" деньги в землю, прокладывая дорогу и коммуникации к одному из симпатичнейших мест на Иваньковском водохранилище. Делает он это не только для себя, но и для жителей ближайших дачных поселков. Он строит яхт-клуб и конюшню уже пять лет, но, как выяснилось, не имеет на это достаточных прав. Только недавно ему удалось пройти ряд инстанций и получить законное разрешение. Эта история характерна для Подмосковья, где рынок земли существует, поскольку существуют права собственности.

Москве закон не писан

В столице тоже вроде бы проводятся аукционы по продаже земли. В 2005 году на торги выставлялось восемь объектов; в результате продажи инвестиционных контрактов на их возведение в бюджет города поступило 1,28 млрд руб. Как вы думаете, это много или мало для гигантского мегаполиса? Обратите внимание: даже эти восемь объектов — отнюдь не площадки под застройку, а инвестиционные контракты. Как же были получены права на другие многочисленные участки, где ведется активное строительство? Увы, 98% таковых (по данным Федеральной антимонопольной службы) распределяется без торгов одному богу известным образом…

Прошло уже четыре года с момента принятия Земельного кодекса, который провозгласил: "Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности". Теоретически и земля, и здания, которые на ней возведены, юридически стали единым объектом недвижимости. Но не будем торопиться с выводами и попробуем разобраться: чего стоит на практике стать хозяином земельного участка в столице?

Федеральный закон "О введении в действие Земельного кодекса РФ" от 25 октября 2001 года установил цену земли в крупных городах. Согласно этому документу, Москва поделена на 69 территориально-экономических зон, в каждой из которых действует своя ставка. Внутри этих участков выделены так называемые "подзоны повышенной ценности" (для каждого района города они определены распоряжением мэра от 25 октября 1998 № 980-РМ), ставки на которые в несколько раз выше базовых.

Стоимость земельного участка обычно оценивается комплексно, при этом учитывается конкретный проект, под который участок отводится. Последняя кадастровая оценка земель города проводилась в 2003 году, в настоящее время она составляет около 70–80% рыночной (определяемой по стоимости, которую имел бы данный участок, если был бы выставлен на торги). В соответствии с кадастровой оценкой стоимость земли в Москве варьируется от $500 тыс. (промзона в ЮВАО) до $17 млн (территория Кремля) за 1 га. В среднем столичная земля под застройку сегодня стоит от $5 млн до $7 млн за 1 га.

Тайна за семью печатями

Что же представляет собой рынок свободных площадей в Москве? По мнению многих риэлторов, ответить на этот вопрос практически невозможно. Причина — отсутствие открытой информации о том, сколько реально свободной земли есть в настоящее время у города и каким образом предполагается ею распорядиться. Никем и никогда не проводилась и комплексная оценка всех свободных площадей. "Соответственно, нет ни серьезной статистики, ни серьезных исследований. Как следствие — большая часть информации о рынке земли в Москве является домыслом", — считает директор аналитического центра компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Геннадий Стерник.

Более того, данные о свободных участках не разглашаются намеренно. Такое положение создает ажиотаж вокруг земли и одновременно служит оправданием властям, устраивающим многочисленные бюрократические препоны. Через них необходимо пройти покупателю даже не земли, а права аренды, прежде чем он сможет начать работу на облюбованной площади.

Отчасти положение спасают инвестиционные торги. Их принципиальное отличие от земельных аукционов заключается в том, что участки московские власти предоставляют уже под оговоренный проект, который, собственно, и является предметом аукциона. Земля при этом тоже становится предметом долгосрочной аренды. Как несложно догадаться, приведенные данные свидетельствуют о практическом отсутствии в столице рынка земли как такового.

Кому достанутся земли предприятий?

Проблема заключается в том, что собственников земли в Москве, по данным экспертов, не более десятка. Как правило, они владеют бывшей федеральной землей, которая после множества судебных заседаний перешла к ним в собственность.

Земля предприятий, которая по закону теперь может быть выкуплена, — еще одна предпосылка, первый шаг для постепенного формирования вторичной собственности на землю. Как показывает практика развития западных стран, именно в условиях открытого рынка с отработанным и "прозрачным" механизмом купли-продажи складывается реальная, а не искусственно завышенная стоимость земли.

Огромное значение для принятия решения имеет характер собственности конкретного предприятия. Реально воспользоваться правом приватизации земельных участков под принадлежащими им зданиями и сооружениями способны предприятия, которые когда-то приобрели свою недвижимость у федеральных органов власти. Таких предприятий в Москве более 400, но зарегистрировать право на земельный участок смогли пока единицы, причем нескольким из них пришлось защищать свои права в арбитражном суде. Что касается участков, которые находятся в муниципальной собственности, то правительство Москвы "спускает на тормозах" решение об их приватизации.

Чиновники любят играть в монополию

Согласно новому Градостроительному кодексу, с 1 октября этого года выставляться на аукционы будут только земельные участки под жилую застройку. О поправках, смысл которых — позволить выставлять на торги площадки под все виды объектов, кроме промышленных, законодатели тоже поговаривают. Ведь конечная цель изменений — создать для всех компаний одинаковые возможности доступа к недвижимости, которая находится в собственности государства. Но на настоящем этапе путем торгов должны распределяться лишь участки под жилую застройку. Что же касается территорий под нежилое строительство, то они по закону распределяются целевым образом — по усмотрению муниципального образования.

На сегодняшний день законодательство о выкупе прав аренды работает крайне неэффективно. К примеру, желающий арендовать земельный участок инвестор нигде не сможет узнать, какой площади и высотности дом он имеет право на нем построить — на все воля чиновника. Представим ситуацию: предполагаемый инвестор купил право аренды на 49 лет. Более того, территория, окружающая участок, сплошь застроена восьмиэтажными домами. Даже эти обстоятельства не избавят застройщика от согласований плана постройки с городскими чиновниками, которые могут разрешить возвести лишь четырехэтажный дом, сославшись на мнение городского архитектора.

Московское законодательство обязывает застройщика не только согласовывать с чиновниками, но и доплачивать за каждое изменение в планировке строящегося или уже завершенного здания. Информационная система в градостроительной сфере тоже не отлажена. На деле данные об участке вправе получить лишь чиновник. Застройщик же может дожидаться ее годами — ведомства, имеющие нужные сведения, не спешат сотрудничать с бизнесом. Вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев, комментируя эту ситуацию, не раз отмечал, что система должна быть открытой, пусть даже и на коммерческой основе. Однако проблема остается прежней — чиновники не хотят делиться монополией.

Проблемы с приобретением земли иногда толкают предприимчивых людей на окольные способы разрешения вопроса. Так, например, отрабатываются схемы "реставрация–реконструкция", позволяющие завладеть выгодным, но застроенным участком земли. Приглянувшееся старое здание приобретается в долгосрочную аренду, в договоре о праве пользования земельным участком изменяется имя арендатора, что не требует преодоления административных барьеров. Самое сложное — получить разрешение на реконструкцию. Затем в процессе якобы реконструкции здание попросту сносится и на его месте вырастает совершенно другое. Такая участь постигла многие старые постройки в Москве. Хорошо, если предметом сноса в этом случае оказывается торгово-складское помещение, которое заменили сервисным центром.

Разрубить этот гордиев узел намеревались реформаторы, принявшие в декабре 2004 года Градостроительный кодекс, нацеленный на упрощение доступа к земельным участкам под жилищную застройку и подготовку документации, необходимой для их приобретения. В этом документе разработана достаточно подробная схема "вывода из тени" земельных активов — собственности муниципалитетов, регионов и Федерации. Этому, по мысли законодателей, должны способствовать многочисленные документы территориального планирования городов, которые отныне по закону начнут составляться, утверждаться и использоваться федеральными, региональными и муниципальными образованиями. Если бы удалось претворить нормы этого документа в практику повсеместного выполнения, то проблема доступа будущего собственника-застройщика к всесторонней информации (например, о границах участков, инфраструктуре, природных, социальных и прочих факторах) была бы решена.

Затянувшаяся война

Главным катализатором проблемы сегодня является непримиримое противоречие интересов федеральных и муниципальных (в особенности московских) властей.

Столичные власти объявили войну еще в 1994 году, когда вразрез с федеральным приватизационным законодательством заменили право выкупа земельных участков собственниками расположенных на них объектов недвижимости на заключение договора аренды земельного участка.

Бесспорно, властям Москвы гораздо выгоднее сдавать участки в аренду, диктуя беспрецедентно высокие и постоянно растущие ставки на землю, при необходимости манипулируя льготами или санкциями. За аргументами отцам города далеко ходить не нужно: полученные от операций с землей средства направляются на строительство муниципального жилья и выполнение социальных программ. Хотя ни в одном другом городе мира муниципалитеты не ведут коммерческой деятельности и уж тем более не продают права аренды земельного участка.

Федеральный закон "О разграничении государственной собственности на землю" (январь 2002 года) еще сильнее обострил уже существующий конфликт между федеральным центром, регионами и муниципалитетами. Далее последовал еще один указ мэра Москвы от 5 апреля 2002 года № 20-УМ "Об основах регулирования земельных отношений в городе Москве". В нем был целый ряд интересных положений. Документ подтверждал цену выкупа земельных участков согласно федеральному законодательству на максимально допустимом для Москвы уровне 30-кратного размера ставки земельного налога. Но это положение касалось не находящихся в собственности зданий, а только приватизируемых. То есть только в процессе будущей приватизации земельные участки могут отчуждаться в частную собственность по указанной цене. Стоит заметить, что к тому времени подобных участков в городе уже практически не осталось. О праве собственников уже приватизированных предприятий выкупать землю по этим ставкам в указе ничего сказано не было.

Заслуживает внимания и запрет на выкуп государственной земли на том основании, что использование участка не соответствует установленному градостроительному регламенту или иным правилам и нормативам. В частности, запрещается приватизация участка, если генплан Москвы предусматривает его использование "в государственных либо общественных интересах". Это позволило руководителю Комплекса по имущественно-земельным отношениям правительства Москвы, главе имущественного департамента столицы Олегу Толкачеву заявить, что в соответствии с генпланом развития столицы приватизации может подлежать не более 3–4% городских земель.

В 2003 году московские власти усилили наступательную позицию. В апреле Мосгордума приняла закон "О землепользовании и застройке в городе Москве". Здесь уже черным по белому было указано, что размер платы за приобретаемый земельный участок ?устанавливается правительством Москвы с учетом ставок земельного налога?, что означает определение выкупной цены самими столичными властями. Закон еще раз подтвердил запрет на продажу земель, зарезервированных Москвой под строительство, которых насчитывается до 90% общего количества городских земель.
Для окончательного удовлетворения имперских амбиций столичное правительство обратилось в Конституционный суд с предложением увеличить для Москвы максимальную ставку выкупа земли на основании того факта, что ее рыночная стоимость превышает 30-кратную ставку земельного налога в семь–восемь раз.

Какие же контрмеры приняли федеральные власти? Как ни странно, они довольно долго не реагировали на "вольности столицы" вовсе. Поэтому вместо заявленного в Земельном кодексе понятия "резервирование для государственных или муниципальных нужд" в Москве фактически действует системный запрет на приватизацию, обоснованный ссылкой на генплан.

Следующим сильным ходом Москвы стало заявление столичного правительства о том, что до завершения разграничения федеральной и московской собственности какие-либо действия с землей Минимущества осуществлять не может по закону. Федеральные власти и здесь не проявили настойчивости, поэтому проблема межевания (разграничения муниципальной, региональной и федеральной собственности) в Первопрестольной не решена до сих пор.

Но и этими мерами дело не ограничилось. В арсенале Москвы имеется еще несколько путей воспрепятствовать лицам, пожелавшим выкупить землю у федералов. В частности, городские власти могут поставить невыполнимые условия подключения к инженерным коммуникациям.

Все дороги идут мимо "одного окна"

Ключом к решению вопроса должны были стать торги и аукционы за право долгосрочной (сроком до 49 лет) аренды, на которых распределялись бы свободные участки земли под застройку. Увы, подобные мероприятия, как видно, совсем не входили в планы местных руководителей. Например, московские власти категорически отказываются менять свое законодательство и приводить его в соответствие с федеральным.
 
"Праздник непослушания" устроило не только непримиримое московское правительство: ни один регион России не привел свое градостроительное законодательство в соответствие с федеральным.

Со всех сторон сейчас можно услышать упреки в адрес Земельного и Градостроительного кодексов. Их обвиняют в плохой проработке, сетуют, что их внедрение нарушит сложившуюся традицию общения, превратит земли наших городов лишь в дальнейший товар для распродажи и т. д. Конечно, звучат замечания вполне разумные: разве допустимо, что не решен вопрос об обеспечении городов и поселений системами инженерных и транспортных инфраструктур (что неоднократно отмечал мэр столицы Юрий Лужков)?

В результате правила землепользования и застройки, которые являются необходимым условием для проведения торгов, почти нигде (исключений — не более десятка) в стране не приняты. А пока между ветвями власти происходит выяснение отношений, по сути действует старое законодательство, якобы регулирующее отрасль, но на деле в нем прописаны лишь общие указания, а правят бал чиновники. Конкурсы стали еще одной удобной лазейкой. Победившей на них считается организация, предложившая наилучшие условия. Что такое наилучшие условия, оценивает сам муниципалитет — круг замыкается.

Каковы же пути решения проблемы приобретения участков в собственность (в том числе земли под приватизированными предприятиями) в России в целом и в Москве в частности? Возможно, следовало бы изменить принцип распределения денежных средств. Для "пустых" земельных участков, предназначенных под застройку, существует правило: 15% суммы, вырученной от их продажи, идет в федеральный бюджет, 35% — в региональный, 50% — в местный. Поскольку именно местные власти ответственны за подготовку земельных участков к аукционам и проведение торгов, их доля явно занижена — так считают некоторые эксперты.

Процедура согласований и получения технических условий требует упрощения. Муниципалитеты могли бы организовать нечто вроде системы "одного окна" для потенциальных земельных собственников. Продажи так называемых прав на заключение договора аренды должны стать исключением, а не нормой, как сейчас. Подразумевается, что вся процедура будет открытой. Перечень участков, выставляемых на торги, необходимо публиковать заранее (не менее чем за год).

Продажи единичны. Проблем — множество

В конце 2003 года Минимущества приняло решение о продаже земельного участка площадью 1,7 га за $500 тыс. (приблизительно по $30 за 1 кв. м), т. е. по цене, соответствующей требованиям Земельного кодекса, но меньше реальных рыночных цен более чем в четыре раза. Предмет продажи — участок земли на Хорошевском шоссе, занимаемый бывшей типографией Минобороны РФ. Типографии, конечно, там давно нет, а землю продали фирме по сдаче в аренду нежилых помещений.

Реакция правительства Москвы была незамедлительной и бурной, несмотря на всякое отсутствие юридических оснований (здание до приватизации относилось к федеральной собственности). Во-первых, город попросту отказался регистрировать сделку по предложенной цене. Решение Минимущества было обжаловано в арбитражном суде, причем иск был подписан лично мэром Москвы. Дело рассматривалось более года, переходило из одной инстанции в другую. В итоге суд признал за федеральными органами власти право приватизировать земельные участки в Москве, если они ранее принимали решение о приватизации государственного предприятия вместе с его недвижимым имуществом.

Увенчались победой и усилия по защите своих прав другого предприятия — ОАО "ЭКОС", которое было вынуждено обратиться в суд с иском на незаконные действия Мосрегистрации, связанные с отказом в регистрации права собственности на землю. Сегодня многие предприятия сталкиваются с проблемой отказа Москомзема в выдаче кадастровых планов земельных участков, необходимых для принятия решения о приватизации федеральными органами. Такие отказы также следует обжаловать в суде. Тем более положительная для предприятий судебная практика уже складывается и по этой категории дел.

Остается надеяться, что случаи продажи земли предприятий постепенно станут обычной практикой, и к концу 2008 года, когда закончится очередной продленный срок приватизации этих территорий, заработают здоровые земельно-рыночные механизмы. Ведь выиграют от этого не только собственники столичных "наделов", но и город.

Вадим Васильев
Руководитель пресс-службы группы компаний МИАН:
— На сегодняшний день у собственников объектов недвижимости есть возможность приобрести в собственность земельные участки, на которых расположены эти объекты, причем вне зависимости от того, относятся эти земли к федеральной собственности либо к собственности города Москвы. Исключение составляют земельные участки, изъятые из оборота либо ограниченные в обороте (например, зарезервированные для государственных или муниципальных нужд).
Несмотря на заявление Владимира Путина о том, что взимать плату за землю под приватизированными предприятиями несправедливо, предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность юридических и физических лиц осуществляется за плату.
Согласно постановлению правительства Москвы от 19 июля 2005 года № 532-ПП, цена земли принимается равной 30-кратному размеру ставки земельного налога за единицу площади соответствующих земельных участков (действующая ставка налога — 1,5% кадастровой стоимости участка). Проект распорядительного документа правительства Москвы, конкретизирующий порядок принятия решений о продаже земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений, должен быть разработан Департаментом земельных ресурсов Москвы в течение первого квартала 2006 года.

Айдар Галеев
Руководитель отдела аналитики и информационного обеспечения управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании "МИЭЛЬ-Недвижимость":
— Развитие полноценного рынка недвижимости невозможно без собственности на землю. Поэтому начало выполнения Земельного кодекса РФ в Москве можно только приветствовать. В полноценный рыночный оборот вовлекается огромный массив национального богатства, повышается капитализация компаний, владеющих землей, увеличивается их способность привлекать заемные средства на развитие (возникает полноценный объект залога), снижаются риски.
По Земельному кодексу участки под зданиями и сооружениями могут продаваться собственнику не дороже десятикратного размера ставки земельного налога. Пустые участки реализуются только в результате торгов. Впрочем, та стоимость выкупа земли, которая предлагается сегодня, по сути является запретительным уровнем цен.

Источник: "Квадратный метр", 15 февраля — 21 февраля 2006 г.