Илья Ступин

Экстраполяция невозможна

Старые градостроительные и технологические догмы, перенесенные из прошлого в будущее, не позволят создать качественно новую градостроительную среду

20 июня в Москве пройдет заседание очередного круглого стола в рамках коммуникационного проекта "Российский дом будущего". Предыдущие дискуссии, в которых приняли участие девелоперы, архитекторы, чиновники и общественные деятели, показали, что никаких серьезных технологических барьеров для увеличения объемов строительства жилья нет. Однако участники и консультанты проекта уверены, что недостаточно "настрогать" миллионы квадратных метров. В дополнение к ним необходимо создать комфортную среду обитания для будущих владельцев жилья. Только в этом случае национальный жилищный проект можно будет считать выполненным.

Нищета проектного пакета

В последнее время на первый план для покупателей жилья выходят не конструктивные особенности домов, а среда, в которой они расположены.

Такие выводы содержатся в социологическом исследовании, которое было проведено в рамках проекта "Российский дом будущего". Напомним, что он реализуется медиахолдингом "Эксперт" в партнерстве с корпорацией "Главстрой", компанией "Альтиус Девелопмент" при поддержке Общественной палаты РФ и организации "Деловая Россия".

Как выяснили социологи, сегодня более половины респондентов (57%) при покупке жилья придают первостепенное значение репутации района и конкретного дома, инфраструктурному наполнению жилого квартала, транспортной доступности. "Люди предпочитают качественную среду обитания", — констатирует директор департамента развития компании "АТТА Ипотека" и один из экспертов проекта "Российский дом будущего" Сергей Журавлев. Это, говорит он, подтверждают как выводы социологов, так и опыт риелтерских сделок.

Стоит заметить, что спрос на комфортную городскую среду — общемировая тенденция. Одним из веяний городского девелопмента в Европе является создание свободных функциональных пространств внутри мегаполисов. Так, по словам консультанта проекта "Российский дом будущего" редактора журнала "Проект Россия" Барта Голдхорна, голландцев в самую последнюю очередь интересует, из какого материала сделан дом. Гораздо важнее, в каком районе он расположен, когда построен, насколько удален от центра города, какая инфраструктура его окружает. И если многие западные архитекторы и проектировщики весьма преуспели в создании комфортной среды обитания как внутри городов, так и в окрестностях, то российские зодчие об этом только начинают задумываться. "Нищета проектного пакета бросается в глаза", — констатирует председатель комиссии Общественной палаты РФ по вопросам регионального развития и местного самоуправления Вячеслав Глазычев.

Нагон квадратуры

Такая "нищета" накладывает отпечаток и на структуру предложения, и на конструктивные особенности жилищ. "Высокая стоимость жилья в большей степени искусственна из-за архитектурно-планировочных и конструктивных решений, которые лоббируются цементной промышленностью", — полагает г-н Глазычев.

В том, что современная урбанизация требует применения новых решений в жилищном строительстве, уверен директор Национального градостроительного института Александр Кривов. "Экстраполяция сложившейся типологии строительства жилья невозможна, потому что она энергоемкая и капиталоемкая", — полагает он. Ставка на строительство многоэтажных домов из цемента и арматуры с относительно низкими эксплутационными характеристиками и жестко заданными параметрами явно не вписывается в современные представления о комфортном жилище.

Еще одна проблема — советская система подсчета жилья в квадратных метрах, нигде в мире больше не применяемая. Она душит и проектные разработки, потому что нагон квадратуры — самая простая стратегия, которая сегодня форсируется крупными строительными компаниями. "Чтобы избавиться от всего этого, нужна сильная встречная государственная политика, направленная на решение организационных и идеологических проблем градостроительства", — уверен г-н Глазычев. По его словам, технологических ограничений для возведения качественно нового жилья нет: благодаря конкурсу инноваций, который проводится в рамках проекта "Российский дом будущего", уже собрана масса новаторских идей, которые укладываются в приемлемый ценовой горизонт.

Важно, полагают эксперты, дать людям понять, что такое недорогой таунхаус, усадьба, коттедж и вообще комфортная среда обитания. Для этого, во-первых, нужен классический промоушн. Американский опыт доказывает, что за десять-пятнадцать лет можно кардинально изменить представление людей о жилье и избавиться от заскорузлых стереотипов. Во-вторых, необходимо задать минимальные стандарты жилищных условий и окружающей социальной среды. "Взять хотя бы базовые параметры: парковки, обустройство подъездов, устройства минимальной механизации жилья. Мы находимся в двадцать первом веке, а проживаем в атавизмах девятнадцатого. Например, лифтами у нас оснащаются дома выше пяти этажей. Пора бы пересмотреть этот советский стандарт, прежде всего в интересах пожилых людей", — приводит пример г-н Журавлев.

Помимо всего прочего современные жилища должны быть эффективными и с точки зрения эксплуатации. Параметры эффективности также могут быть стандартизированы. В советское время жилищное строительство основывалось на определенном типе централизованных систем инженерного оборудования. Многие эксперты уверены, что, поскольку они чрезвычайно капиталоемкие, необходимо искать более локальные, автономные, независимые, сетевые системы инженерного оборудования.

"К сожалению, при обсуждении национального жилищного проекта почти не поднимаются вопросы эффективной эксплуатации жилья, его содержания, что в принципе совершенно неверно, — отмечает член общественного совета при Министерстве регионального развития РФ, первый заместитель генерального директора компании “Профит” Владимир Самошин. — Сегодня во многих товариществах собственников жилья стоимость одного квадратного метра обслуживания составляет от 26 до 74 рублей на квадратный метр. Ну это совершенно нереальные расценки! Мой загородный дом обходится мне в 1 рубль 16 копеек за квадратный метр в месяц вместе с налогами и электроэнергией".

Разворачивающийся фокус

Как отмечают многие эксперты, важная функция государства, которая пока не реализуется в полной мере, — это разработка документов территориального планирования, а также отвод территорий под комплексную застройку, их правовая и инженерная подготовка. По мнению г-на Кривова из Национального градостроительного института, эту работу должны курировать государственные и муниципальные органы власти, выступая в роли заказчиков.

Сегодня под застройку отводится малая доля территории всей страны: около 7,5 млн гектаров, на которых расположено около 3 млрд кв. м жилья. Причем эти 7,5 млн гектаров неравномерно распределены между сельскими и городскими поселениями: села занимают территорию, примерно соизмеримую с территорией городов.

"Для строительства ста пятидесяти миллионов квадратных метров ежегодно необходимы две-три тысячи квадратных километров инженерно подготовленных территорий. Их надо отводить с запасом. Сейчас этот процесс идет медленно и требует развития. Вообще государственная жилищная программа должна иметь разворачивающийся фокус. Каждый следующий этап предполагает появление новых проблем, и необходимо располагать механизмами, позволяющими находить эффективные способы их решения", — говорит г-н Кривов.

Курс на эгоцентричность

Социологическое исследование в рамках проекта "Российский дом будущего" показало, что существует достаточно большая группа населения, для которой проблема доступного жилья связана не с приобретением жилья, а с арендой квартир. По данным социологов, наибольший спрос на такой формат жилья предъявляют молодые люди от 25 до 35 лет. Около трети населения столицы предпочитают арендовать жилье, из них порядка 15% рассматривают долгосрочную аренду как альтернативу покупки квартиры.

"Это указывает на то, что востребованы доходные дома с возможностью проживания за достаточно небольшие деньги в некоем однородном социальном слое. Зафиксированы случаи, когда молодые люди, даже имея возможность приобрести жилье, скажем, с помощью ипотеки, намеренно от нее отказываются. Полагая, что нынешняя ипотека неэффективна, они вкладывают деньги в финансовые инструменты, рассчитывая увеличить капитал и через семь-тринадцать лет приобрести квартиру без привлечения кредитных средств либо просто купить жилье лучшего качества", — резюмирует генеральный директор компании "Управление PR" Максим Григорьев.

Однако пока в российских городах нет мобильного жилищного фонда в виде доходных домов — вместо него функционирует огромный по своим масштабам черный рынок аренды. "Между тем населенные пункты всегда представляют собой некую эгоцентрическую систему. В середине проживает элита, богатые предприниматели, чиновники. Следующее кольцо — это мобильный жилой фонд, в котором проживает наиболее активная часть населения — они ездят на работу в центр или пригороды. Следующая прослойка — малоимущие граждане. Потом — усадьбы, дачи, деревни. Нам надо воссоздать эту естественную структуру поселений и уйти от хаотической точечной застройки, которая не формирует микро— и макроцентров с мобильной застройкой, позволяющей привлечь квалифицированные кадры, обеспечить специалистов доступным жильем. Может быть, даже правильнее сегодня создавать города-двойники с новыми центрами, вокруг которых отстраивать эту естественную структуру", — полагает г-н Журавлев из "АТТА Ипотека".

Стоит заметить, что тенденция к строительству новых городов уже наметилась. Сейчас на разных стадиях реализации находится около сорока проектов комплексного развития территории. Однако пока ни у кого нет уверенности в том, что в условиях отсутствия внятной жилищной доктрины проекты строительства новых микрорайонов и городов будут принципиально отличаться от существующих либо вовсе не превратятся в обременительный для всех долгострой.

 

Источник: "Эксперт", 18 июня 2007 г .

Актуальная репликаО Русском АрхипелагеПоискКарта сайтаПроектыИзданияАвторыГлоссарийСобытия сайта
Developed by Yar Kravtsov Copyright © 2018 Русский архипелаг. Все права защищены.