Лилия Лобанова

Убегающий метр

В 2008 г. жилье в Москве и впрямь станет доступным. Спекулянтам жильем пора идти в регионы

С конца августа до середины сентября цена за квадратный метр в новостройках Красноярска подскочила с 35 000 до 45 000 руб. Напуганные ростом в 30% всего за каких-то три недели, местные власти решили вмешаться и попросили застройщиков заморозить цены до Нового года. Те, конечно же, пошли властям навстречу, убрав квартиры с продажи. Теперь они появятся в январе, но уже по новой цене. "Конечно, дальнейшее подорожание возможно, ведь цены стояли четыре месяца", — уклончиво излагает стратегию застройщиков Василий Прохоренко, руководитель группы консалтинга строительной компании "Монолитхолдинг", возводящей в городе до 200 000 м2  жилья в год.

Тому, что происходит в Красноярске, у Прохоренко есть несколько объяснений: рост цен на стройматериалы, повышение сезонного спроса на жилье. И — инвесторы. "До 30% жилья приобретают не конечные потребители", — говорит он. По мнению Александра Безрукова, представителя красноярского филиала компании "Сатурн", занимающейся поставками стройматериалов, львиная доля покупателей квадратных метров в городе — москвичи. "В Красноярске далеко не каждый может платить почти по $2000 за 1 м2 ", — поясняет он.

Московские инвесторы, привыкшие выжимать из столичной недвижимости до 30-50% годовых, отправились за такой же доходностью в регионы. В столице по итогам уходящего года цены на недвижимость показали практически нулевой рост и даже оказались не в состоянии обогнать инфляцию.

Год в минус

По данным портала www.arn.ru, специализирующегося на анализе рынка недвижимости, с декабря прошлого года по декабрь нынешнего вторичное жилье выросло в цене на 10% в долларах и всего на 1% в пересчете на рубли. И это при инфляции, которая к концу года, по признанию Росстата, достигнет 11,5%. Специалисты агентства "Пересвет-Инвест" подсчитали, что рынок недвижимости к началу декабря пришел с отрицательным итогом. "За 11 месяцев цены в долларах выросли на 7,3%, но на фоне снижения курса в рублях упали на 0,2%. А с ноября 2006 г . — и вовсе на 1,6%", — утверждает аналитик "Пересвет-Инвеста" Ольга Юматова.

Валерий Барнинец, коммерческий директор бюро недвижимости "Агент 002", считает, что рублевые цены к декабрю едва наверстали упущенное с начала года. По данным бюро, в ноябре прошлого года 1 м2  столичного жилья стоил 115 088 руб. при курсе 26,3 руб./$, а в ноябре этого года — уже 109 434 руб. при курсе 24,4 руб./$. "К лету все некачественное жилье вроде старой панели, хрущевок и домов на окраинах даже в долларах подешевело на 5-10%. Ведь такое жилье хорошо покупают лишь при высоком росте цен, поскольку на другое у людей не хватает денег", — говорит Барнинец.

Однако осенью рынок недвижимости ожил и небольшой рост не только долларовых, но и рублевых цен все же начался — в среднем на 1-2% в месяц. "В течение года был отложенный спрос. Ведь народ знает, что после Нового года события могут развиваться в любом направлении. Два года назад цены сорвались с места почти сразу после боя курантов", — вспоминает Вадим Мартыненко, руководитель департамента вторичного рынка компании "Рескор".

Но как только на рынке активизируются покупатели, с него уходят продавцы. По версии Барнинца, и те и другие сейчас просто боятся остаться с непристроенными деньгами. Однако эти страхи выливаются только в то, что продавцы отказываются торговаться. Если летом они готовы были скинуть цену на 10%, то сейчас твердо стоят на своем, причем предпочитают получать деньги за квартиру в рублях. "Пока оформляется сделка и деньги лежат в банковской ячейке, продавец должен быть уверен, что сумма остается той же", — объясняет Татьяна Майорова, начальник группы вторичного жилья отделения "Третьяковское" компании "Пересвет-Недвижимость".

Риелторы отмечают, что 90% их клиентов перешли на рублевые расчеты, хотя в объявлениях по-прежнему указывают долларовые цены. "Просто в долларах считать проще — меньше нулей", — смеется руководитель аналитического отдела корпорации "Инком" Дмитрий Таганов. Причем при расчетах курс доллара всегда округляют в верхнюю сторону: сейчас до 25 руб. Вот и выходит, что квартира, стоившая в июле $150 000, но по курсу 26 руб., сейчас стоит $160 000, но по курсу 25 руб. В национальной валюте разница получилась всего 100 000 руб. (рост — 2,6%), зато в долларах рост составил 6,7%. Барнинец из "Агента 002" полагает, что полный отказ от долларов — это вопрос нескольких ближайших месяцев. А значит, и стагнация на рынке недвижимости — во всяком случае, столичном — станет для всех очевидным явлением.

Искусство скидки

Рынок новостроек традиционно идет за рынком вторичного жилья, поэтому весь год тоже находился в спящем состоянии. "Покупатели готовы были платить, но не столько, сколько просили застройщики", — разводит руками Дмитрий Таганов из "Инкома".

В результате весь год количество выставленных на продажу новостроек находилось примерно на одном и том же уровне. Даже сокращение предложения к сентябрю, когда застройщики заморозили около 100 объектов из-за принятия закона о запрете точечной застройки, цены не подстегнуло: рынок этого просто не почувствовал. Долларовая цена на новостройки весь год топталась на месте, а в рублях выросла на ничтожные 0,8%, подсчитал "Пересвет-Инвест".

Сами застройщики с этими расчетами категорически не согласны. "Средний рост цен по московским объектам с начала года составил порядка 12% в рублях", — утверждает Дмитрий Дементьев, заместитель коммерческого директора по новостройкам инвестиционно-девелоперской компании "Сити-XXI век". На 10% поднял рублевые цены и "Главстрой", уверяет генеральный директор компании Артур Маркарян. По его словам, с осени проблем со спросом у компании нет. "Они были первые полгода, что, конечно, очень смущало. В такой ситуации было гораздо сложнее привлекать покупателей на этапе котлована, когда нужны деньги на строительство", — говорит Маркарян.

"В последнее время многие застройщики строили на собственные средства. И за позапрошлый год, когда цены выросли вдвое, имели возможность отбить все затраты. Сейчас продаются квартиры, которые уже окуплены", — не верит доводам коллеги Барнинец из "Агента 002".

В таких условиях любая продажа для застройщика — чистый доход, и ему гораздо выгоднее держать непроданные квартиры, чем снижать цены. По мнению Таганова из "Инкома", во всеуслышание цены никто не снижает лишь потому, что боятся обвала рынка. Зато при покупке в еще строящихся домах покупатели могут выторговать себе немалые скидки и рассрочки. Как выяснилось, есть они и у ПИК, и у "Главстроя", и у СУ-155.

Копить нельзя купить?

Среди возможных вариантов вложения денег столичный рынок недвижимости долго был на вершине хит-парада, однако в уходящем году он впервые проиграл даже банковским депозитам, показав рост в 1% против 7,5-9% по банковским вкладам в рублях. В будущем году, по прогнозам аналитиков, недвижимость и банковские вклады будут идти ноздря в ноздрю. По мнению Мартыненко из "Рескора", рост цен будет всего лишь покрывать инфляцию — то есть речь идет о 10-15% годовых в рублях.

Барнинец из бюро "Агент 002" называет те же цифры, но аргументы приводит уже другие: "Еще год назад мы поняли, что среднестатистическая семья в Москве ипотекой воспользоваться не может. А у нас 90% покупателей жилья — ипотечники. Значит, люди не будут покупать вторую квартиру, а смогут лишь улучшить жилищные условия. Фактически это просто обмен меньшей квартиры на большую, что не расширяет рынок и росту цен не способствует". Но гендиректор "Главстроя" Артур Маркарян уверен, что цены зависят не от доходов населения, а от насыщенности рынка.

"Жилья по-прежнему не хватает. В этом году Москва купила у нас 700 000 м2  по рыночной цене для очередников и льготников", — рассказывает он. Маркарян уверен, что в уходящем году рынок не впадал в депрессию, а как раз показал свою непотопляемость, сумев пережить отсутствие спроса.

Безусловно, неиссякаемый поток желающих обзавестись недвижимостью в столице поддерживает спрос и держит рынок на плаву. Но спекулянтам здесь делать уже нечего. "Рост актива на 50-100% в год — это аномально и считается удачей для инвестора. Такое не может повторяться регулярно, иначе происходит надувание пузырей", — говорит финдиректор компании "Универсальный финансовый консультант" Артем Плотников. Он ничуть не удивлен скромными результатами, которые показал рынок недвижимости в столице в уходящем году. По его мнению, время покупки квартиры с краткосрочными инвестиционными целями — на 2-3 года — прошло.

Маркарян, впрочем, настаивает, что таких покупателей все еще немало: "У дома есть жизненный цикл: на стадии котлована квадратный метр стоит дешевле, чем в готовом доме. Всегда есть желающие на этом заработать". Однако разница в цене между строящимся и готовым жильем сейчас не превышает 30%. То есть за время строительства дома — а это те самые 2-3 года — покупатель едва ли заработает больше, чем просто положив деньги в банк. Причем у инвестора появляется проблемный актив, который не всегда удается быстро продать, чтобы получить живые деньги.

Сейчас сайты застройщиков пестрят предложениями новостроек от частных инвесторов, которые купили жилье на стадии котлована, а теперь при посредничестве той же строительной компании продают квартиры в готовых к заселению домах. Такие квартиры уже давно не разлетаются как горячие пирожки.

"Цены находятся на пределе покупательной способности", — говорит аналитик "Пересвет-Инвеста" Ольга Юматова. Она полагает, что ценовых скачков в ближайшее время не будет. Весь этот год цены не смогли подтолкнуть ни подорожание стройматериалов и себестоимости строительства, ни снижение доли коммерческого жилья за счет увеличения доли социального. А осенью к тому же стала дорожать ипотека.

Банки, конечно, не трубят об этом на каждом углу. Однако, по данным ипотечного брокера "Дом ипотеки", за год ставки выросли на 1-2 процентных пункта, до 11% в валюте. Рассмотрение заявки на кредит теперь длится неделю, а то и две вместо прежних 24 часов. К тому же банки расширили список документов, необходимых для рассмотрения кредитной заявки. "Отказов в кредитах стало больше. Если раньше одобрение давали почти все банки, то теперь — один из 3-4", — с сожалением констатирует генеральный директор "Дома ипотеки" Наталия Семенова. Но, по ее мнению, проблема даже не в заемщиках, а в самой недвижимости, которую они покупают: "Банки в замешательстве: они не знают, по какой стоимости оценивать закладываемую недвижимость, которая весь год теряет в цене".

Заемщикам все это на руку. "Если рост цен в пределах инфляции продолжится и дальше, мы сможем копить деньги на квартиру так же, как в советские времена копили на машину, ковер и дачу", — смеется независимый аналитик рынка недвижимости, руководитель портала www.arn.ru Андрей Бекетов. Плотников из "Универсального финансового консультанта" относится к идее коллеги вполне серьезно: "В условиях стабилизации это возможно". Достаточно накопить на первоначальный взнос — а это $25 000-45 000, а остальное можно взять взаймы.

Плотников считает, что даже при дорожающей ипотеке покупка квартиры в кредит для личных нужд остается хорошей инвестицией: "Оценив объем выплачиваемых процентов за 15-25 лет, человек считает, что это большая переплата. Но нужно учитывать рост стоимости недвижимости за эти годы и фактор инфляции денег".

Иными словами, если за 25 лет заемщик заплатит процентов по кредиту примерно в 2 раза больше суммы самого кредита, то стоимость квартиры вырастет в 3,39 раза при среднегодовом росте 5% и в 5,43 раза при росте 7% в год.

При таком раскладе к московскому жилью и впрямь скоро можно будет применять определение "доступное". И это при том, что по стоимости квадратного метра столица в разы обгоняет другие российские города.


 Прогноз "Smart Money" сбылся

Подмосковье лучше Москвы
По крайней мере, для инвесторов, которые хотят заработать на вложениях в недвижимость. В полном соответствии с прошлогодним прогнозом "Smart Money" жилье в области дорожало куда быстрее, чем в столице. Ложка дегтя: мы полагали, что в реальном выражении стоимость жилья в Москве немного вырастет. На самом деле она осталась на том же уровне, что и год назад.

24-25 руб./$
"Номинальный курс на конец 2007 г . 26,2 руб. за доллар и реальное укрепление рубля в 4,8%… уже сейчас кажутся сомнительными, — писал "Smart Money" год назад, критикуя прогноз правительства. — Вот 25 руб., даже 24 — это реальнее". К большому огорчению сырьевых экспортеров, прав оказался "Smart Money", а не правительство.

Прогноз "Smart Money" не сбылся

Назначат виновных в провале нацпроектов
Что дело, порученное Дмитрию Медведеву, не оправдывает связанных с ним ожиданий, сильно разогретых с помощью телевизионной пропаганды, было ясно уже год назад. Это, думал тогда "Smart Money", потребует от власти публично указать на тех, кто виноват в срыве благого начинания Кремля, причем в сентябре, когда начнется думская кампания. Умозаключение оказалось неверным: Кремль и гостелевидение предпочли обойти вторую годовщину объявления нацпроектов гробовым молчанием.

 

Источник: "Smart Money", 24 декабря 2007 г .

Актуальная репликаО Русском АрхипелагеПоискКарта сайтаПроектыИзданияАвторыГлоссарийСобытия сайта
Developed by Yar Kravtsov Copyright © 2018 Русский архипелаг. Все права защищены.