Новые города

Яркие, богатые и непрофильные застройщики привлекают много внимания. И отвлекают от главного: появление проектов новых городов — процесс не только неслучайный, но и неизбежный

В Подмосковье в ближайшее время могут начать строиться сразу три города — Рублево-Архангельское, А101 и Большое Домодедово. За большинством проектов новых городов стоят предприниматели, входящие в сотню самых богатых людей России. Инвестором Рублево-Архангельского выступает "Нафта-Москва" Сулеймана Керимова. Проект Большого Домодедова на собственных землях развивает компания "Коалко", принадлежащая акционеру "Металлинвеста" Василию Анисимову. Города в Екатеринбургской и Челябинских областях хочет строить "Ренова" Виктора Вексельберга.

Яркие, богатые и непрофильные застройщики привлекают много внимания. И отвлекают от главного: появление проектов новых городов — процесс не только неслучайный, но и неизбежный.

Последние пятнадцать лет господствующей градостроительной политикой была точечная застройка в существующих городах. За это время практически "доели" ресурсы, оставшиеся в наследство с советских времен. Пустые земельные участки в городах застроили, резервы по электроэнергии использовали, дороги перегрузили сверх меры. Результаты "не требующей вложений" точечной застройки особенно наглядны в Москве: город стал тесным и неудобным для жизни. Дальнейшее его уплотнение приведет к коллапсу.

Создание комфортных пригородов и городов-спутников — развитые страны так поступают последние полвека. Теперь в этом направлении двинулась и Россия. Другого пути уже нет.

Города против коттеджных поселков

Можно спросить: "А как же новые коттеджные поселки? Разве это не формирующиеся пригороды? " Увы, за редчайшим исключением — нет. Подмосковные коттеджные поселки малы по размерам и оттого дороги, как любое мелкое, кустарное производство. Из-за отсутствия градостроительной политики вся застройка ведется хаотично: каждый поселок протягивает свои коммуникации (электричество, газ, дороги). Это еще больше увеличивает смету проекта и отсекает от рынка массового покупателя.

Но даже не это главное. Большинство поселков — это просто набор домиков. Без школ, больниц, спортивных и общественных центров. Вряд ли это можно назвать нормальной жилой средой. Посидеть на своем участке, пожарить шашлык, сходить на прогулку в ближайший лес — вот и все возможности типового коттеджного поселка. Английские архитекторы, приезжавшие в Москву консультировать один из проектов и исследовавшие подмосковные поселки на Новорижском шоссе, недавно вынесли свой вердикт: "Есть очень хорошие поселки. Но в целом территория убита".

Комплексность — вот чем новые города должны отличаться от коттеджных поселков. В них сразу закладывается необходимость создания полноценной среды для жизни. Речь идет не только о торговых и спортивных центрах, детских садах и школах. Город немыслим без мест приложения труда. И потому в каждом из подмосковных проектов новых городов выделяется земля для строительства больших бизнес-центров и логистических парков. Застройщики ориентируются на то, что работу недалеко от дома найдут как минимум 30% жителей новых городов.

Во всех трех городах планируется развитие транспортного сообщения с Москвой. Строительство и реконструкция автомобильных дорог, прокладка скоростного трамвая до станций метро в Москве. Но это, пожалуй, одна из самых уязвимых сторон. Инфраструктурные проекты требуют участия государства, а у нас на дороги денег выделяется очень мало.

Положа руку на сердце, все три города трудно назвать самостоятельными. Они не регистрируются как отдельные населенные пункты, а приписываются к уже существующим (к примеру, Рублево-Архангельское юридически будет районом Красногорска). Да и жизнь их будет во многом завязана на Москву, где большая часть населения будет работать. Так что скорее это большие пригородные зоны. Впрочем, что можно считать городом — давний научный спор. А в нашей стране так давно не было настоящих больших проектов, что не назвать новые поселения городами не поворачивается язык.

Зачем стройка металлургам

Зачем новые города нужны людям и государству, понятно. Жилья в России сегодня строится очень мало, отсюда дефицит и высокие цены. А вот зачем крупным предпринимателям от металлов и сельского хозяйства связываться со строительством городов? И почему эта мода возникла именно в 2006 году? Эти вопросы интересуют многих.

По одной из версий, разгадка проста: "партия попросила". Дескать, в стране надо решать жилищный вопрос. Такое объяснение в каких-то случаях имеет право на существование. Строительство нового города как важнейший социальный проект выписывает его владельцу индульгенцию на долгие годы. Защищает как его земельные активы, так и другие бизнесы.

Но важнее другое: строительство города, особенно при нынешних ценах, может быть очень большим и прибыльным бизнесом. Объем инвестиций в проект Рублево-Архангельского оценивается в 3 млрд долларов, в Большое Домодедово — в 11 млрд. Это деньги, сравнимые с размерами крупных сырьевых бизнесов.

Налицо и перспективы такого бизнеса: огромный неудовлетворенный спрос на жилье в сочетании с ростом доходов населения. К тому же все больше людей хотело бы уехать из Москвы: по данным опроса ROMIR Monitoring, свыше 15% москвичей готовы покинуть столицу. В качестве причин называют плохую экологическую ситуацию, высокие цены на столичную недвижимость, жесткие условия конкуренции и неблагоприятную психологическую атмосферу мегаполиса. Сегодня этой потенциальной волне миграции негде развернуться: уезжать в России некуда. Новые города недалеко от Москвы могут стать отличной альтернативой мегаполису.

И еще один штрих. Заявка на строительство города — с ярким названием, красивым планом, картами будущих транспортных артерий — автоматически поднимает стоимость земельных участков. Просто участок на таком-то шоссе или часть города с прекрасным будущим — разницу почувствовать очень легко. Грамотный брендинг приносит дивиденды еще до начала строительства.

Почему же идея строительства новых городов появилась только в последнее время? Во многом из-за ситуации на рынке земли. Предыдущие годы ушли на ее приватизацию, передел собственности. Сегодня ряд крупных земельных массивов принадлежит не спекулянтам, а игрокам, способным осуществлять крупные проекты. Да и цены на недвижимость играют им на руку.

Кроме того, провозглашен и потихоньку начал раскручиваться национальный проект "Доступное и комфортное жилье". Общий объем его финансирования, по данным Минрегионразвития, в 2006–2010 гг. составит 902,4 млрд рублей, в том числе за счет федерального бюджета — 239,8 млрд, за счет средств субъектов — 93,2 млрд. Экспериментальные инвестпроекты новых городов могут рассчитывать на субсидирование процентных ставок по кредитам и, возможно, на государственные капвложения.

Первым свои предложения государству и естественным монополиям по развитию проекта Большого Домодедова обнародовал руководитель компании "Коалко Девелопмент" Владимир Барулин. План "Коалко" революционен: естественные монополии должны отказаться от платы за подключение к сетям, более того, за счет инвестиционных бюджетов они должны профинансировать строительство новых мощностей и подвести магистральные сети. Впоследствии эти инвестиции должны вернуться в виде коммунальных платежей. Государство же должно взять на себя строительство дорог, а также школ, больниц и других социальных объектов. "Коалко" обещает, что в случае выполнения этих условий построенное жилье будет доступным для покупателей: 25–27 тыс. рублей за квадратный метр, что примерно в 2 раза дешевле, чем на вторичном рынке Домодедова.

Государство и монополии пока рассматривают эти предложения и не сказали ни да ни нет. Напрямую вкладывать бюджетные деньги в коммерческие проекты, которые будут приносить прибыль их владельцам, — решение, мягко говоря, неоднозначное. Еще сильнее это касается проектов для богатых: помогать строить элитное жилье в стране, где так много нищих, — это будет выглядеть цинично. Вот и Сергей Круглик, руководитель Федерального агентства по строительству и ЖКХ, которого мы попросили прокомментировать возможность такого сценария, подчеркнул: "Новые города — это коммерческие проекты. Мы готовы помочь в организации кредитов, но прямого участия государства не будет".

Путешествие в неизвестность

В отношении новых городов в профессиональном сообществе есть и определенный скепсис: "В некоторых проектах пока есть только “веселые картинки”. Такие эскизы можно нарисовать быстро и недорого". Недоброжелатели говорят и том, что о некоторых городах активно говорят уже несколько лет, а стройка так и началась. Но это не вполне справедливо.

Согласование строительства дома в Москве занимает сегодня два-три года. Проектирование и согласование города — задача на порядок более сложная. Причем нынешние застройщики вынуждены быть первопроходцами, ведь нет прецедентов: частных городов у нас еще не строили.

Одна из болезненных точек — отсутствие генпланов территорий и схем развития коммуникаций. Последние пятнадцать лет Подмосковье жило хаотично, без плана. Одним из следствий этого стал дефицит электромощностей, дорог и т. д. Сегодня предстоит проводить гигантскую работу по территориальному планированию, увязыванию новых генпланов с планами монополистов по развитию инфраструктуры и планами землевладельцев. Задача сама по себе очень сложная. В нынешних условиях вообще непонятно, как к ней подступиться. "Планирование капиталистического города — задача на порядок более сложная, чем социалистического, так как надо дополнительно увязывать интересы и планы различных владельцев недвижимости", — говорит голландский архитектор и издатель журнала "Проект Россия" Барт Голдхорн. В России пока такого опыта нет, делаются лишь первые шаги.

Самая сложная проблема для застройщиков новых городов — коммуникации. Дело не только в том, что не хватает мощностей, в сложившейся ситуации монополисты вообще не горят желанием создавать новые мощности и подключать новые поселения по оптимальным схемам. Не существует и процедуры подключения таких крупных частных проектов.

Вообще в проекте новых городов есть очень много белых пятен. Кто будет строить социальные объекты, например школы и больницы? Как частный застройщик, построив школу, может передать ее на баланс местных властей? Должно ли государство обеспечивать минимальный набор муниципальных удобств в новых поселениях? Каковы будут коммунальные платежи? Как финансировать строительство дорог и трасс скоростных трамваев? За счет чего будут существовать новые поселения, если большинство их жителей будут работать в Москве, а значит, там и платить налоги?

Ситуация, когда сотни тысяч гектаров Подмосковья находятся в руках крупных лендлордов, еще совершенно не осмыслена обществом. Во многом именно поэтому взаимоотношения государства и частных застройщиков не прояснены. В то же время без активного участия государства проекты новых городов могут и забуксовать: ведь многие проблемы могут решить только власти. У государства, если жилищный проект называют приоритетным, есть масса способов помочь развитию новых городов. Причем некоторые меры — создание специальной вневедомственной комиссии по новым городам или внесение поправок в Градостроительный кодекс — не требуют бюджетных вливаний.

Впрочем, хорошо уже то, что государство приняло решение о разработке генпланов и задумалось о программах территориального развития, способах поддержки застройщиков. Пока мы видим лишь первые робкие, несистемные шаги. Но эти шаги делаются.

Источник: "Вещь", 26 февраля 2007 г .